Eiendomsmegler

Hvorfor velge eiendomsmegler?

For de fleste av oss representerer kjøp og salg av bolig betydelige økonomiske beslutninger og risikoer. For å sikre en korrekt og trygg gjennomføring, velger flertallet å involvere eiendomsmeglere. Selv om privat boligsalg er mulig og kan innebære betydelige kostnadsbesparelser, verdsetter mange den tryggheten som følger med en megler, som håndterer hele prosessen, tar ansvar for det juridiske aspektet og har kontroll over nødvendige dokumenter.

Tittelen «eiendomsmegler» er beskyttet, og kun de som har gjennomført en treårig bachelorgrad i eiendomsmegling, bestått eiendomsmeglereksamen og opparbeidet to års praksis kan bruke denne tittelen. En godkjennelse fra finanstilsynet bekrefter status som eiendomsmegler. Dette sikrer forbrukeren at handelen følger lovpålagte reguleringer.

Utdannelsen inkluderer en balanse mellom teori og praksis, med fokus på økonomi, markedskunnskap, og organisasjon. Eiendomsmeglingsloven setter strenge krav til meglerens atferd mot både selgere og kjøpere. For eksempel forplikter den megleren til å være åpen og gi ut alle relevante opplysninger i forbindelse med boligsalget.

En eiendomsmeglers oppgaver er mangfoldige og inkluderer:

Gjennomføring av verdivurdering basert på markedskunnskap, lokale forhold, boligtype, og andre relevante faktorer.
Rådgivning om praktisk gjennomføring av salget i samarbeid med selger.
Presentasjon av boligen for annonsering og visning, både fysisk og gjennom annonsebilder.
Opprettelse av prospekt og annonser, samt sikring av riktig publisering i relevante kanaler.
Planlegging og gjennomføring av visninger for potensielle kjøpere på vegne av selger.
Ansvar for budrunden i samsvar med gjeldende lovverk.
Håndtering av nødvendig dokumentasjon og papirarbeid, inkludert rapportinnhenting, skjemautfylling, tinglysning av transaksjon, forsikringstilbud og avtaleformulering mellom kjøper og selger.
Økonomisk oppgjør etter at salget er gjennomført.

Det er viktig å huske at eiendomsmeglerens lønn ofte er provisjonsbasert. Derfor er det i meglerens og selgerens interesse å oppnå høyest mulig pris, og kjøpere oppfordres til å være taktiske og huske at megleren primært jobber på selgerens vegne.

Prisen for å engasjere en eiendomsmegler

Flere faktorer påvirker kostnadene ved å ansette en eiendomsmegler, inkludert beliggenhet, boligtype, og konkurransesituasjonen mellom ulike meglere. Lønnen er ofte provisjonsbasert, der kostnadene for å selge en kostbar leilighet vil være høyere enn for en rimelig leilighet.

Gjennomsnittlig salgskostnad for boliger i Norge ligger rundt 100.000 kroner, med de fleste meglere som opererer med en minimumsprovisjon på 30.000 til 50.000 kroner. Meglere tilbyr også timebetaling, vanligvis mellom 1500 og 3000 kroner, for de som bare trenger assistanse i deler av salgsprosessen. Å innhente tilbud fra ulike meglere kan være gunstig, da ulike verdivurderinger kan komme fra det samme faktagrunnlaget. Boligens egenskaper, beliggenhet, og markedet påvirker prisen, i tillegg til meglernes skjønn, som kan ha betydelig innvirkning på den endelige prisen.

Viktig er å sjekke hva som er inkludert i prisen fra forskjellige meglere, da laveste provisjon ikke alltid betyr det beste tilbudet. Flere kostnader er ofte ikke inkludert i meglers provisjon og må betales separat, som for eksempel annonsering, boligstyling, boligselgerforsikring, 3D-tegning til prospekt og annonse.

Kostnader som vanligvis ikke er dekket av meglers provisjon inkluderer:

Visninger: 1000 – 4000 kroner per visning
Fotografering av boligen: 4500 – 20 000 kroner
Rapport fra boligsakkyndig (takstmann): 9000 – 20 000 kroner
Planlegging og tilrettelegging for salg: 15 000 – 25 .000 kroner
Oppgjørsgebyr: 4000 – 30 000 kroner

Meglerens tilbud inneholder vanligvis en prosentvis provisjon for hele kjøpesummen, vanligvis mellom 1-4%, med et gjennomsnitt på 2%. Faktorer som kan påvirke provisjonsprosenten inkluderer markedssituasjonen, avstand fra meglerkontoret til boligen, forventet arbeidsmengde, og forventet salgssum.

Tidligere kunne meglere bruke progressiv provisjon, men dette er ikke lenger tillatt. Alternativt kan selgere avtale en fastpris basert på timebetaling for meglerens tjenester.

Viktig informasjon om boligsalg

Selv om en eiendomsmegler vanligvis har hovedansvaret for dokumentasjon, rapporter og kontrakter, kan det være nyttig å kjenne til innholdet i ulike elementer i prosessen, spesielt hvis du vurderer å spare penger ved å håndtere noen deler selv, forutsatt at du har tillit til din egen kompetanse.

Teknisk tilstandsrapport:

En rapport utarbeidet av en takstmann for å avdekke feil og mangler ved boligen.
Påkrevd før boligen legges ut på markedet ifølge avhendingsloven.
Gir trygghet som den er utarbeidet av en nøytral tredjepart og fagperson.
Fra 1. januar 2022 stiller en ny forskrift krav til en mer detaljert tilstandsrapport.

Budrunden:

En formalisert prosess med regler utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund.
Alle bud skal være skriftlige og loggføres i en budjournal med nøyaktig tidspunkt, beløp og akseptfrist.
Alle bud er bindende.

Kjøpekontrakten:

Dekker alle juridiske forhold i salget.
Det lønner seg å benytte en mal og fylle den ut i samarbeid med selger, kjøper og gjerne advokat eller megler.

Skjøte:

Dokumenterer eierskiftet av boligen gjennom tinglysning av eierskiftet, en offentlig registrering.

Boligselgerforsikring:

Dekker ditt ansvar overfor kjøper ved konflikter etter overtakelsen.
Gir trygghet, spesielt for eldre boliger med risiko for skjulte feil eller mangler.

Boligkjøperforsikring:

Kjøperens forsikring for å få hjelp fra spesialiserte advokater ved tvister mellom kjøper og selger.
Gjelder i 5 år.

Verdivurdering av boligen:

Gir et inntrykk av boligens verdi basert på meglers vurdering.
Nyttig før du selger eller kjøper for å ha en oversikt over hva boligen kan være verdt.

Prisantydning:

Basert på verdivurdering, men bestemt av hva boligeier ønsker å selge for.
Ikke bindende; selger kan avslå eller akseptere ethvert bud.

Verditakst og lånetakst:

To separate vurderinger basert på samme vurdering av eiendommen.
Verditaksten anslår markedsverdien.
Lånetaksten angir hvor mye boligen kan belånes, vanligvis 80-90% av verditaksten og danner grunnlaget for lån fra banken.

Hvordan velge riktig megler for boligsalget:

For å sikre en god pris for boligsalget er valg av megler av stor betydning. Det er mer avgjørende å finne en megler du liker og som effektivt kan presentere boligen, enn å velge et stort og anerkjent meglerhus. Her er noen retningslinjer for å hjelpe deg med å finne den rette megleren:

Personlig inntrykk:

Under befaringen, be megleren om en kort visning av boligen for å vurdere deres presentasjonsstil.
Still spørsmål om boligen for å vurdere meglerens engasjement og kreativitet.

Formell kompetanse:

Meglertittelen er beskyttet, så du kan forvente at megleren har den nødvendige formelle kompetansen.

Sjekkliste ved valg av megler:

Innhent flere skriftlige tilbud fra ulike meglere for å sammenligne styrker og svakheter.
Vurder prisen på meglertjenester og vær åpen for å prute, men husk at billig ikke alltid er best.
Vurder erfaringen til megleren versus en nyutdannet – vekt fordeler og ulemper.
Lokalkjente meglere kan ha fordeler ved å kjenne området og prisnivået.
Sjekk hvor opptatt megleren er; tilgjengelighet er viktig.
Snakk med venner og familie for å få anbefalinger fra tidligere fornøyde kunder.
Be megleren om referanser fra tidligere kunder, eller sjekk nettsider som tilbyr slike referanser.

Vurdering av tilbakemeldinger:

Finn den rette megleren basert på gode tilbakemeldinger fra tidligere kunder.
Legg vekt på lokal kjennskap og erfaring for å sikre en grundig forståelse av markedet.

FÅ TILBUD FRA MEGLER